一、文件制定背景

随着龙港市城镇化进程加快、乡村振兴战略深入推进，基础设施建设、旧村改造、农房集聚、产业平台拓展等公共利益项目持续增多，集体土地上房屋补偿工作面临新形势、新需求。原办法部分条款已难以适配新修订的上位法律法规要求，且在产权认定标准、安置方式灵活性、补偿流程规范性等方面存在优化空间。为进一步规范集体土地涉及房屋补偿活动，破解历史遗留房屋认定、安置人口界定、争议处理等突出问题，既保障公共利益顺利实现，又切实维护被补偿人合法权益，确保补偿工作公平公正、高效有序推进，我市依据相关法律法规，结合本地实际，对原有办法进行修订完善，形成本《办法》，为全市集体土地涉及房屋补偿工作提供标准化、规范化的制度遵循。

二、文件制定依据

《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》国家及浙江省关于集体土地征收补偿的其他相关政策文件。

三、文件主要内容

《办法》共五章五十三条，涵盖总则、补偿启动、补偿安置、奖励和补助、附则等核心模块，重点解决“谁来补、怎么补、补多少、怎么安”等关键问题。

（一）明确适用范围与基本原则

适用范围：龙港市行政区域内，征收集体土地涉及房屋及附属物补偿的活动，均适用本《办法》；农村建设或旧村改造需对房屋补偿的，也按本《办法》执行。

核心原则：补偿工作遵循“决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿”四大原则，坚持“先补偿、后搬迁”，保障被补偿人原有生活水平不降低。

（二）厘清部门职责，压实工作责任

责任主体：市人民政府是集体土地涉及房屋补偿工作的责任主体，统筹推进全市补偿工作。

实施主体：市自然资源与规划建设局作为房屋补偿部门，具体负责补偿工作的组织实施；可委托非营利性的实施单位承担具体事务，并对其行为后果承担法律责任。

协同配合：市经济发展局、市公安局、市农业农村局、市综合行政执法局等多部门，按各自职责配合做好补偿相关工作，形成工作合力。

安置房建设：安置房源建设单位需加快建设进度并移交补偿部门，补偿部门按“就近原则”调配房源，支持补偿与农房集聚、旧村改造相结合。

（三）规范补偿启动程序，确保流程合规

启动条件：三种情形可启动补偿：一是市人民政府作出土地征收决定后；二是集体土地已征收但房屋未补偿，且项目建设需要；三是农村建设、旧村改造等占用集体土地确需补偿，且项目已批准。

关键流程：

拟定补偿范围：依据土地征收决定或建设项目规划红线图确定补偿范围；

调查登记：实施单位对房屋权属、面积、用途等进行测绘调查，结果向被补偿人公布；未登记建筑由产权调查小组联合认定并公示；

禁止不当行为：补偿范围确定后，被补偿人不得新建、扩建、改建房屋、改变房屋用途或户籍分户，否则不予补偿；相关部门暂停办理此类手续，暂停期限最长1年；

方案制定与公示：补偿部门拟定补偿方案，经政府论证后公示征求意见（不少于30日），及时公布修改情况；

风险评估与费用保障：启动前开展社会稳定风险评估并备案，补偿费用足额到位、专户存储、专款专用；

产权注销：房屋签订协议或拆除后30日内，办理原房屋产权注销手续；安置房办证需以补偿协议为必备要件。

（四）细化补偿安置规则，保障权益公平

补偿是核心内容，《办法》对补偿范围、方式、标准等作出详细规定，确保公平合理：

1.补偿范围

被补偿人可获得三类补偿：

房屋价值补偿（含房屋及附属物、其他不动产、室内装饰装修价值）；

搬迁、临时安置补偿；

经营性非住宅的停产停业直接损失补偿。

注：房屋建筑占地面积之外的集体土地使用权，按土地征收标准单独补偿。

2.房屋价值评估

补偿标准：房屋价值补偿不低于补偿启动公告之日类似房地产市场价格，由具备资质的评估机构评估确定；

评估机构选定：被补偿人在公告之日起10日内协商选定评估机构，协商不成的，通过投票（需过半数被补偿人参与，选定机构获过半数选票）或摇号、抽签方式确定，全程由公证机构公证；

异议处理：对评估结果有异议的，可在10日内申请复核，对复核结果仍有异议的，可申请专家委员会鉴定；

评估时点：以房屋补偿启动公告之日为准。

3.合法补偿房屋认定（7类可补偿房屋）

明确7类符合条件的房屋可获补偿，未登记房屋需经产权调查小组认定：（1）有房屋所有权证、不动产权证等合法凭证的房屋；（2）1982年2月13日前建成、延续使用至今的居住房屋；（3）1982年2月13日-1992年航空拍摄前建成、建筑占地面积≥25㎡、延续使用至今的居住房屋；（4）1992年航空拍摄后-1999年1月1日前建成、建筑占地面积≥25㎡、持有乡（镇）越权批准建房文件、延续使用至今的居住房屋；（5）1992年航空拍摄后-1999年1月1日前建成、建筑占地面积≥25㎡、持有相关部门罚款凭证（未补办手续）、延续使用至今的居住房屋（按房屋价值70%补偿）；（6）1992年航空拍摄前存在、建筑占地面积≥25㎡，1999年1月1日前自行拆除后2年内原址重建、延续使用至今的居住房屋（按原房屋状况补偿）；（7）1992年航空拍摄前购买集体非居住房屋（如仓库、碾米厂）、改为居住且沿用至今、占地面积≥25㎡、权属无异议的居住房屋。

4.补偿方式：货币补偿或产权调换，自主选择（7类除外情形）

被补偿人可自主选择补偿方式，仅7类情形限制选择：

货币补偿：按房屋评估价值一次性补偿，按时签约搬迁的可获额外奖励；用补偿款在龙港市购房的，补偿金额部分免交契税，享受其他税收优惠。

产权调换：以房换房，分两种安置形式，适配不同区域需求：

（1）套房安置（城镇规划区范围内原则适用）：

成套住宅：按原合法建筑面积1:1比例提供安置房，可按规定比例增购；

直间房：可选“等面积安置”“建筑占地面积1:4比例安置”“人均30㎡安置”三类方式，安置房总建筑面积均不超过180㎡；

差价结算：应安置面积部分按市场评估价90%结算，增购部分按市场评估价结算（直间房超180㎡部分按95%结算）；无房户购置安置房按建设综合成本价80%结算。

（2）地基安置（城镇规划区范围外，用地条件许可时适用）：原房屋按重置价结合成新率补偿，原地基与安置地基不结算差价。

限制选择情形：如1992年前建成的非居住附属用房、15-25㎡无合法凭证的居住房屋等，仅能选择货币补偿；宗教场所、企事业单位非住宅用房：以货币补偿为主，确需迁建或异地重建的按规定执行。

5.特殊群体与房屋补偿规则

违法建筑、超期临时建筑：不予补偿，需在补偿方案公告后30日内自行拆除；自行拆除后符合无房户或住房困难户条件的，可按政策购置安置房；

无房户认定：需同时满足“有本村常住户口（或符合回迁条件）、无出卖赠予房屋宅基地行为、因分家析产或继承无房、无合法产权登记”四项条件，经审核公示后可购置安置房；

共有产权房屋：选择产权调换的，不得按共有人分户安置；

非住宅用房：生产性非住宅的停产停业损失，可按“前一年税后平均利润”或“评估价比例”二选一补偿；设备搬迁费按实际标准计算，不可移动设备按折旧后补偿。

6.过渡与搬家补助

临时安置补助费：自行解决周转用房的，从腾空搬迁之日起至安置后6个月内发放，每两年调整一次标准；选择货币补偿的，一次性发放6个月补助；超期未安置的，补助标准翻倍；补偿部门提供周转用房的，不再支付补助费（超期除外）。

搬家补助费：按原房屋建筑面积和搬迁标准按户支付，选择产权调换的发放2次。

（五）明确奖励与补助，鼓励积极配合

签约搬迁奖励：被补偿人在签约期限内达成协议并按时腾空搬迁的，可按协议签订情况、提前搬迁天数获得一次性奖励；选择货币补偿的，额外按原房屋价值一定比例给予奖励。

困难补助：经核准的低保家庭、特困救助家庭等经济困难家庭，可获得适当经济补助，具体标准在补偿方案中明确。

（六）规范争议处理与后续管理

协议签订：补偿部门与被补偿人签订补偿协议，明确补偿方式、金额、搬迁期限等核心内容；未解除租赁关系的，需三方共同签约。

补偿决定：签约期限内未达成协议或产权人不明确的，由市人民政府作出补偿内容决定并公告；未达成协议的，还可依法作出“责令交出土地决定”。

权利救济：被补偿人对补偿内容、责令交出土地决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

强制执行：法定期限内未主张权利且不搬迁的，补偿部门催告后依法申请法院强制执行。

安置房认购：实行“早搬迁先认购”，签约期限内搬迁的视为“并列第一”，通过抽签确定认购顺序。

四、文件实施时间

本《办法》自2026年2月1日起施行。施行前已启动的集体土地涉及房屋补偿项目，按原相关规定执行；施行后启动的项目，一律按本《办法》执行。

五、文件解读机关

文件解读机关：龙港市自然资源与规划建设局；联系电话：0577-59902551。