中共龙港市委市政府办公室关于印发《龙港市征收集体土地涉及房屋补偿暂行办法(试行)》的通知

  • 文 号:
  • 龙办发〔2020〕129号
  • 发布机构:
  • 中共龙港市委市政府办公室
  • 成文日期:
  • 2020-07-03
  • 有效性:
  • 有效
  • 统一编号:
  • CLGD01-2020-0012

各片区,市直属各单位:

《龙港市征收集体土地涉及房屋补偿暂行办法(试行)》已经2020年6月15日市政府第6次常务会议审议通过,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

 

中共龙港市委市政府办公室

2020年7月3日

(此件公开发布)


龙港市征收集体土地涉及房屋补偿暂行办法(试行)


第一章 总则

第一条 为规范我市征收集体土地涉及房屋补偿工作,维护公共利益,保障房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》;参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 在本市行政区域内征收集体土地涉及房屋补偿,适用本办法。

第三条 市人民政府负责本行政区域内征收集体土地涉及房屋补偿工作。

市自然资源与规划建设局是市人民政府征收集体土地涉及房屋补偿部门(以下称房屋补偿部门),具体实施本市行政区域内征收集体土地涉及房屋补偿工作。

第四条   房屋补偿部门可以委托征收集体土地涉及房屋补偿具体实施单位(以下称实施单位),承担征收集体土地涉及房屋补偿的具体工作。实施单位不得以营利为目的。

房屋补偿部门负责对实施单位在委托范围内实施的房屋补偿行为进行监督,并对其行为后果承担法律责任。

第五条  市纪委市监委机关、市经济发展局、市公安局、市财政局、市自然资源与规划建设局、市农业农村局、市市场监督管理局、市综合行政执法局、市城乡一体化中心、片区、社区居民委员会等部门应当按照各自职责,互相配合,共同做好征收集体土地涉及房屋补偿相关工作。

第六条  市人民政府确定的安置房源建设单位应当加快安置房源的建设,并及时将安置房源移交房屋补偿部门,用于房屋产权调换,房屋补偿部门应当依照安置房源就近原则进行调配。

第七条  征收集体土地涉及房屋补偿可以同农房集聚、旧村改造等形式进行安置补偿。

第二章  补偿启动

第八条 在本市行政区域内,征收集体土地涉及房屋补偿的,在市人民政府作出土地征收决定后,启动房屋补偿活动;集体土地已经被征收,但房屋尚未补偿的,在项目建设需要时启动房屋补偿活动;若因农村建设、旧村改造等原因占用集体土地确需对房屋进行补偿的,项目经批准后,启动房屋补偿活动。

第九条    房屋补偿部门应当依照市人民政府土地征收决定确定的土地征收范围或市自然资源与规划建设局出具的建设项目规划红线图拟定房屋补偿范围。

第十条 房屋补偿范围确定后,受房屋补偿部门委托的实施单位应当对补偿范围内房屋的权属、坐落、用途、土地性质、建成年份、建筑面积等情况进行测绘、调查登记,被补偿人应当予以配合。测绘、调查结果应当在房屋补偿范围内向被补偿人公布。

对补偿范围内所有权未登记的建筑物,房屋补偿部门应当会同实施单位等部门,组成房屋产权调查小组,进行调查、认定,调查认定的结果应当及时公示。

第十一条   房屋补偿范围确定公布后,被补偿人不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、户籍分户等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋补偿部门应当将前款所列事项书面通知市公安局、市农业农村局、市市场监督管理局、市应急管理局、市综合行政执法局等有关行政管理部门暂停办理有关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自补偿范围确定并公告之日起不得超过1年。

第十二条   房屋补偿部门应根据补偿范围内房屋调查结果,委托房地产评估机构进行预评估,拟定房屋补偿方案报市人民政府。                                         

第十三条   市人民政府应当组织市经济发展局、市自然资源与规划建设局、市财政局、市城乡一体化中心、片区等部门对需用地的建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划和专项规划,房屋补偿范围是否科学,房屋补偿方案是否公平等事项进行论证。

房屋补偿方案论证后,应当在房屋补偿范围内和房屋补偿部门网站上发布房屋补偿方案征求意见公告,征求被补偿人意见,征求意见期限不得少于30日。

征求意见结束后,市人民政府应当及时公布征求意见情况和根据公众意见修改情况。

第十四条 在房屋补偿工作启动前,受委托的实施单位应当按照有关规定进行社会稳定风险评估,并作出房屋补偿社会稳定风险评估报告报市委政法委备案。

房屋补偿工作启动前,房屋补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。房屋补偿费用可根据安置用房的建设进度以及补偿工作进度拨付;已经落实安置用房的,安置用房可计入房屋补偿费用。

第十五条 市人民政府根据房屋补偿部门提供的集体土地征收相关资料和涉及房屋补偿相关资料,对征求公众意见后修改的房屋补偿方案,在房屋补偿范围内发布公告,启动房屋补偿工作。

房屋补偿部门和实施单位应当及时向被补偿人做好宣传、解释工作。

第十六条 被补偿房屋在签订房屋补偿协议或拆除后30日内,受委托的实施单位应凭房屋补偿公告或被补偿房屋原产权人的授权委托书到不动产部门注销补偿范围内的房屋所有权证、土地使用权证或不动产权证。

不动产登记部门在办理被补偿人安置房权证时,应当以被补偿人同房屋补偿部门签订的补偿协议为必备要件。

第三章  补偿安置

第十七条   对被补偿人补偿包括:

(一)房屋价值的补偿;

(二)搬迁、临时安置的补偿;

(三)停产停业损失的补偿。

前款第(一)项规定的房屋价值的补偿包括房屋(包括其附属物)及其他不动产价值的补偿、房屋室内装饰装修价值的补偿。第(三)项规定的停产停业损失的补偿是指对经营性非住宅造成停产停业的直接损失予以补偿。

房屋建筑占地面积之外的集体土地使用权,在征用土地时按照土地征收标准予以补偿。

第十八条    房屋价值的补偿,不得低于房屋补偿启动公告之日被补偿房屋类似房地产的市场价格。被补偿房屋的价值和产权调换房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构参照《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定评估确定。

第十九条 对评估确定的被补偿房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十条   房地产价格评估机构应当由被补偿人在房屋补偿启动公告之日起10日内协商选定;协商不成的,由房屋补偿部门从报名的具备相应法定资格的房地产价格评估机构中随机确定。

参加随机确定的房地产价格评估机构不得少于3家。房屋补偿部门应当提前3日在房屋补偿范围内公告房地产价格评估机构随机确定的时间和地点。随机确定时可邀请被补偿人代表、被补偿房屋所在地片区、社区居民委会代表等参加或者由公证机构现场公证。

第二十一条   被补偿人需在规定期限内如实向评估机构提供房屋所有权证、土地使用权证或不动产证等必要的资料,并协助评估人员做好被补偿房屋的现场勘查,评估机构评定的评估结果按规定公示无异议后,作为房屋补偿的依据。

第二十二条   被补偿房屋评估时点为房屋补偿启动公告之日。

第二十三条   符合下列条件的房屋予以补偿安置:

(一)拥有房屋所有权证、不动产权证或经确认的其他合法房产凭证的房屋;

(二)1982年2月13日国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》实施前所建、延续使用至今的居住房屋;

(三)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施后至1992年国土资源部航空拍摄前所建、建筑占地面积25平方米以上(含25平方米),延续使用至今的居住房屋;

(四)1992年国土资源部航空拍摄之后至1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之前所建、建筑占地面积25平方米以上(含25平方米)、持有当时乡(镇)人民政府越权批准的建房文件,延续使用至今的居住房屋。

(五)1992年国土资源部航空拍摄之后至1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之前所建、建筑占地面积25平方米以上(含25平方米)、持有当时乡(镇)人民政府、国土、规划部门在这一时期内正式罚款凭证,尚未办理补办手续,延续使用至今的居住房屋,其补偿标准按被征收房屋价值的70%计算。

(六)1992年国土资源部航空拍摄之前存在的居住房屋,建筑占地面积25平方米以上(含25平方米),在1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之前,被征收人因故自行拆除,两年内在原址上重建,建筑占地面积25平方米以上(含25平方米),延续使用至今的居住房屋,按原重建前的房屋状况予以补偿安置。

(七)1992年国土资源部航空拍摄之前购买非居住功能集体所有房屋(如生产队的仓库、碾米厂等),同时改变为居住房屋,一直沿用至今、占地面积25平方米以上(含25平方米)、经调查、公示确认权属无异议的居住房屋。

以上(三)至(七)项各类房屋,经房屋产权调查小组调查、认定后,如果被补偿房屋的当事人不积极配合实际征迁工作、不按规定时间签订补偿协议和腾空搬迁房屋的,将严格按照相关的法律、法规进行处理,不再给予补偿。由市综合行政执法局,依照相关法律法规的规定,及时进行处置。

除前款第(一)项外,应当经市房屋产权调查小组审核认定。

第二十四条  房屋补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换,被补偿人有权选择补偿方式。但下列情形除外:

(一)1992年国土资源部航空拍摄前所建的非公益事业房屋的非居住的附属用房、构筑物,不作产权调换,建筑物按重置评估价结合成新率的2倍予以货币补偿;

(二)1992年国土资源部航空拍摄之后至1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施前所建的未登记的建筑物,在规定期限内自行拆除的,建筑物按重置评估价结合成新率予以清障费补助。

(三)1982年2月13日,国务院《村镇建房用地管理条例》实施后,没有合法产权凭证而由房屋产权调查小组认定的合法居住房屋,建筑占地面积在15平方米以上(含15平方米)、25平方米以下(不含25平方米),不作产权调换,其补偿标准按房屋价值的50%予以货币补偿;建筑占地面积15平方米以下(不含15平方米),不作产权调换,建筑物按重置评估价结合成新率的2倍予以货币补偿;

(四)未超过批准期限的临时建筑,根据建筑物重置价、已使用年限等因素经评估后予以适当货币补偿,不作产权调换;

(五)历史遗留的直管或单位自管公有住宅房屋、具有租赁关系的房屋,所有人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,房屋补偿部门应当对被补偿人房屋实行产权调换;

(六)房屋的所有权人死亡,继承人之间就补偿安置形式达不成一致或者继承人未明确的,房屋补偿部门可以对其实行产权调换;

(七)庙宇、宗祠、教堂等宗教场所、民间信仰场所,不作产权调换,地上建筑物按重置价评估后,给予货币补偿;法律法规有特殊规定的按照规定执行。如需迁建的,在符合国土空间的规划前提下,按原占地面积和原规模异地重建。

第二十五条  违法建筑和超过批准期限的临时建筑物,必须在房屋补偿方案公告之日起30天内拆除,不予补偿。

第二十六条  在建设项目范围内,违法建筑所有人,在自行拆除违法建筑后,符合无房户或住房困难户条件的,按照市政府关于无房户或住房困难户的有关政策执行。

符合下列条件经市相关部门审核并在建设项目所在社区公示15天后,按规定购置安置房。

(一)具有建设项目所在社区常驻农业户口或原具有建设项目所在社区农村业口,后因户口外迁(自理、蓝印户口)、就学、就业等原因,现已回迁原籍成为非农业户口(公务员、国家企事业单位人员除外),具备独立户条件;

(二)自1987年1月1日以来,没有出卖或赠与房屋、宅基地行为;

(三)父母原名下独处的房产已经依法登记在某个子女名下,导致其他子女没有实际住房的;或父母原名下独处的房产经合理的分家析产或继承后,导致其他子女没有实际住房的;

(四)在本市产权登记部门查询不到合法产权,本市行政区域内也无其他合法房屋、宅基地或审批过个人建房手续。

第二十七条 私有房屋产权为共有性质的,被补偿人选择产权调换的,不得按共有人分户安置。

第二十八条 货币补偿或者产权调换的房屋建筑面积,按照被补偿房屋的房屋所有权证、不动产权证或者其他房产凭证记载的建筑面积为准。

没有房产凭证的被补偿房屋的建筑面积,以具有相应资质的房产测绘机构出具的测绘报告为准。

第二十九条 城镇规划区范围内,被补偿人选择产权调换的,原则上实行套房形式安置。若实行地基形式安置的,房屋补偿部门应当在拟定补偿方案时作出特别说明,经市人民政府批准后实施。

城镇规划区范围外,被补偿人选择产权调换的,在用地条件许可的前提下,可以实行地基形式安置,但必须符合国土空间规划。

第三十条 被补偿人选择在改建地段进行房屋产权调换的,房屋补偿部门应当提供改建地段或者就近地段的房源用于产权调换,鼓励异地产权调换。

被补偿房屋所在社区,符合旧社区改造、农房聚集的,可以合并安置。

第三十一条 被补偿房屋属成套住宅的,被补偿人选择产权调换的,房屋补偿部门应提供不少于原合法房屋建筑面积的安置套房。

在安置房源条件允许的情况下,被征收人可以按原房屋实际建筑面积的一定比例申请增购,具体增购比例在房屋补偿方案中予以明确。

被补偿房屋属直间房,被补偿人选择套房安置的,可以选择下列安置形式的一种:

(一)不少于原合法房屋相等建筑面积的安置套房;

(二)按原房屋建筑占地面积与安置套房建筑面积1:4比例予以安置,但安置房总建筑面积不得超过180平方米。

(三)按安置人口人均安置建筑面积30平方米标准予以安置,但安置房总建筑面积不得超过180平方米。

安置人口是指:被补偿人家庭具有常住户口且实际居住的人口。虽有常住人口但系寄居、寄养、寄读的人员不计入安置人口;被补偿人家庭虽无常住户口,但原常住人口是现役军人、大中专院校在校学生、监狱服刑人员等可计入安置人口。

安置人口的计算时间以房屋补偿部门公布的房屋补偿范围公告之日为准。

第三十二条 被补偿人选择产权调换,在安置房源条件允许的情况下,可以选择高层套房安置或多层套房安置,安置房价格经评估后,同原房屋的差价,原则上按以下办法结算,具体比例在各项目的补偿方案中予以明确。

(一)原房屋属于成套住宅的,其认购面积在应安置面积的部分按市场评估价90%结算,增购的安置房建筑面积按市场评估价结算差价。

(二)原房屋属直间房,且原建筑面积没有超过180平方米的,安置房建筑面积在180平方米(不含180平方米)以下部分按市场评估价90%结算差价,超过180平方米的安置房建筑面积,按市场评估价结算差价,但每户最多不得超过30平方米。

(三)原房屋属直间房,且原建筑面积超过180平方米的,安置房建筑面积180平方米(不含180平方米)以下部分,按市场评估价90%结算差价;安置房建筑面积超过180平方米(含180平方米)以上部分,按市场评估价95%结算差价,并不得超过原房屋建筑面积购买安置房。

(四)建设项目区域范围内的无房户申请购置安置房,按安置房建设综合成本价80%结算。

(五)车库、公摊面积购置的结算差价可以在补偿方案中另定。

第三十三条 在城镇规划区范围外,被补偿人选择产权调换地基安置形式的,原房屋建筑物按重置价结合成新率评估予以补偿,原房屋地基与安置地基不结算差价。

第三十四条    对生产性非住宅用房造成停业、停产引起的经济损失及生产设备搬迁安装费,由房屋补偿部门给予适当补偿。

(一)停产、停业引起的经济损失,补偿金额可根据停产停业前的效益、停产停业期限等因素确定;也可根据被补偿房屋和生产设备评估价格的一定比例确定。具体补偿方式可由被补偿人自行选择。按前一种方式确定停产停业损失补偿的,效益按照补偿方案公告前一年税务部门核准的每月税后平均利润的标准或者同类房屋市场租金确定。

(二)非住宅用房中不可移动设备而报废或造成设备无法恢复使用的,房屋补偿部门应按设备原购置价折旧后给予补偿。

(三)非住宅用房的设备搬迁、拆装费,房屋补偿部门按国家和本市货物运输价格和设备安装价格计算。

第三十五条    在补偿范围内涉及公共设施或者各种管线迁移的,由原所有人按规定期限自行迁移,所需迁移费用由房屋补偿部门予以补偿。

第三十六条 被补偿人选择产权调换的,多层安置房过渡时限为24个月,高层安置房过渡时限为36个月,从原房屋腾空搬迁之日起计算。其中建设多层建筑作产权调换房屋的,房屋征收部门应当自房屋腾空验收之日起24个月内将被征收人安置完毕;建设高层建筑作产权调换房屋的,房屋征收部门应当自房屋腾空验收之日起36个月内将被征收人安置完毕。

过渡期间的周转用房可以由被补偿人或者房屋承租人自行解决,也可以由房屋补偿部门提供。被补偿人或者房屋承租人有权选择具体过渡方式。

房屋补偿部门提供周转用房的,被补偿人或者房屋承租人应当在得到安置用房后的6个月内腾退周转用房。

第三十七条 被补偿人或者房屋承租人自行解决周转用房的,房屋补偿部门应当从其腾空搬迁之日起到被安置后的6个月内支付其临时安置补助费。

临时安置补助费具体标准由市房屋补偿部门会同市经济发展局、市财政局根据本市各地物价水平制定,报市人民政府批准,每年公布1次。

第三十八条 被补偿人选择货币补偿的,房屋补偿部门应当从其搬迁后,按规定一次性支付6个月临时安置补助费。

第三十九条 房屋补偿部门超过征收补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的,应当自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费。

房屋补偿部门提供周转用房的,房屋补偿部门不再支付临时安置补助费;超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的,除继续提供周转用房外,还应当自逾期之月起按照规定标准支付临时安置补助费。

第四十条 房屋补偿部门应当支付被补偿人或者房屋承租人搬家补助费。搬家补助费应当依据原房屋的建筑面积结合搬迁标准按户支付,具体计算方式由房屋补偿部门在补偿方案中拟定。被补偿人选择产权调换的,房屋补偿部门应当向被补偿人支付2次搬家补助费。

第四十一条 房屋补偿部门应当与被补偿人依照本办法规定,就补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、用于产权调换的房屋安置地点、安置用房面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费、临时安置补助费或周转用房、停产停业损失、违约责任等事项,订立补偿协议。

补偿协议签订后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十二条    房屋补偿部门与被补偿人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被补偿房屋所有权人不明确的(包括有产权纠纷、产权人下落不明、暂时无法确定产权人等情况),由房屋补偿部门报请市人民政府依照本办法的规定按照房屋补偿方案对该户作出具体的补偿内容,并在房屋补偿范围内予以公告。

被补偿人对补偿内容不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第四十三条  集体土地征收涉及房屋补偿,应当先补偿、后搬迁。

房屋补偿当事人就房屋补偿达成协议的,房屋补偿部门应当按照协议履行补偿义务,被补偿人应当在协议约定的期限内完成搬迁。

房屋补偿当事人未能达成补偿协议的,市自然资源与规划建设局按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定,作出责令交出土地决定和做好因此形成的相关工作。作出责令交出土地决定时应当附该房屋的具体补偿内容。

第四十四条 被补偿人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又不履行责令交出土地的,市自然资源与规划建设局在进行必要的催告通知后,依法申请人民法院强制执行。

申请强制执行时,应当附具有补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋、周转用房地点和面积等材料。

第四十五条 房屋补偿部门应当依法建立房屋补偿档案,并将分户补偿情况在房屋补偿范围内向被补偿人公布。

第四十六条    产权调换房屋认购实行“早搬迁先认购”方式。

产权调换房屋认购顺序根据被补偿人搬迁先后顺序确定。其中,房屋补偿方案公告规定的签约期限内搬迁的均视为“并列第一”,产权调换房屋认购时应当先通过抽签产生认购顺序号。

第四章  奖励和补助

第四十七条    被补偿人在补偿方案确定的签约期限内,达成补偿协议、按时搬迁腾空房屋的,可根据签订补偿协议情况、提前搬迁的天数按一定的标准给予一次性奖励。

第四十八条    被补偿人选择货币补偿,并按时签订协议、搬迁腾空的,可根据原房屋价值的一定比例给予奖励。

被补偿人用补偿的货币在龙港市范围内购置居住房屋的,经房屋补偿部门核实,并提供补偿协议,原房屋所补偿的金额部分,税务部门应当给予免交契税。其他有关税收优惠政策,按照税务部门有关规定执行。

第四十九条 符合下列条件的低收入家庭,在房屋被补偿时,可以得到适当的经济补助:

(一)经市社会事业局核准依法获得最低生活保障救助的家庭;

(二)经市有关部门批准获得特困救助的家庭;

(三)市人民政府规定的其他经济困难家庭。

第五十条    奖励和补助的具体标准由房屋补偿部门在房屋补偿方案中拟定,报市人民政府批准后执行。

第五章  附则

第五十一条 本办法所称的附属物是指附属用房、构筑物及其他房屋附属设施。附属用房是相对主房而言,包括独立的杂物房、直立间后独立的厨房、与直立间相连的后披房、室外有盖的楼梯间、地下室、封闭式挑楼、车库、临时搭建房等;构筑物包括厕所、井台、门廊、门斗、烟囱等;附属设施包括围墙、扶手、栏杆、外墙门窗、电梯、配线架等。

第五十二条 相关法律法规、部门规章和上级政策有规定,本办法未罗列的,依据相关法律法规、部门规章和上级政策执行;本办法同相关的法律法规、部门规章和上级政策有冲突的,以相关的法律法规、部门规章和上级政策的规定为准。

第五十三条 本办法自2020年8月3日之日起施行。

本办法实施前已开始实施房屋补偿活动的项目,按照原政策执行;本办法施行后,征收集体土地涉及房屋补偿活动的,按本办法执行。

 




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